2017年2月，原國(guó)土資源部全面啟動(dòng)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)工作。一年多來(lái)，河南省許昌市堅(jiān)持因地制宜，全面落實(shí)試點(diǎn)工作要求，扎實(shí)推進(jìn)試點(diǎn)工作開(kāi)展，著力從政策、操作層面探索實(shí)踐，初步形成了具有鮮明特色的土地二級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)構(gòu)、信息系統(tǒng)、管理制度和運(yùn)行機(jī)制。 目前，許昌試點(diǎn)基本完成并取得了預(yù)期成效：組建了獨(dú)立的二級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)構(gòu)，線上線下業(yè)務(wù)全面開(kāi)展，交易規(guī)則全面建立，土地一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)運(yùn)行，業(yè)務(wù)總量明顯增大。前不久，自然資源部調(diào)研組對(duì)許昌試點(diǎn)工作督導(dǎo)調(diào)研后認(rèn)為，試點(diǎn)工作站位高、行動(dòng)快，落實(shí)試點(diǎn)方案全面，整體工作走在了全國(guó)前列。

　　探索一：把握政策機(jī)遇，組建專業(yè)化的交易機(jī)構(gòu)

　　試點(diǎn)工作開(kāi)展前，許昌市土地一、二級(jí)市場(chǎng)的交易業(yè)務(wù)分別由市公共資源交易中心和市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承擔(dān)。根據(jù)試點(diǎn)工作精神和方案要求，許昌市全面深入研究了設(shè)置獨(dú)立的二級(jí)市場(chǎng)交易機(jī)構(gòu)的重要性和必要性，2017年11月設(shè)立了科級(jí)規(guī)格、事業(yè)性質(zhì)、財(cái)政全額撥款的許昌市土地二級(jí)市場(chǎng)交易中心，隸屬于市國(guó)土資源局。市國(guó)土資源局及時(shí)在許昌市民之家四樓與市不動(dòng)產(chǎn)登記中心相鄰開(kāi)設(shè)綜合預(yù)審、平行受理、簽約服務(wù)等3個(gè)服務(wù)窗口，提供了以市場(chǎng)為主體，高效便捷的交易服務(wù)，建設(shè)了有形市場(chǎng)。

　　探索二：堅(jiān)持需求導(dǎo)向，研發(fā)全市統(tǒng)一的信息系統(tǒng)

　　許昌市土地二級(jí)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的主要特征是政府平臺(tái)、功能齊全、規(guī)則明確、閉環(huán)管理。

　　交易服務(wù)平臺(tái)采用電子政務(wù)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)線上申請(qǐng)，線下交易審核備案，打造線上線下協(xié)同服務(wù)。線上交易平臺(tái)采用“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)”模式，包括供需平臺(tái)、交易平臺(tái)、公共服務(wù)平臺(tái)、監(jiān)測(cè)監(jiān)管平臺(tái)、數(shù)據(jù)共享平臺(tái)五大板塊，實(shí)現(xiàn)交易閉環(huán)管理。線下交易平臺(tái)與不動(dòng)產(chǎn)、稅務(wù)等對(duì)接，一個(gè)窗口辦公，實(shí)現(xiàn)從申請(qǐng)、受理、審核備案到交易確認(rèn)流程化管理，以及線上申請(qǐng)、線下同步一條龍服務(wù)與監(jiān)管。

　　在交易模式上，許昌市探索了自主交易、撮合交易、委托交易、競(jìng)價(jià)交易四種方式，拓展交易受眾，顯化資源價(jià)值。在數(shù)據(jù)互通上，縱向與縣（市）交易中心、省國(guó)土資源廳、自然資源部土地動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)連通，實(shí)現(xiàn)交易數(shù)據(jù)匯交，實(shí)時(shí)聯(lián)動(dòng)；橫向與市法院、工商、金融、財(cái)稅等部門數(shù)據(jù)交換，利用電子政務(wù)云數(shù)據(jù)交換網(wǎng)絡(luò)與設(shè)施，實(shí)現(xiàn)交易數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。在監(jiān)測(cè)監(jiān)管上，強(qiáng)化信息采集，建立交易數(shù)據(jù)庫(kù)、信息管理庫(kù)和交易監(jiān)測(cè)庫(kù)，形成了土地二級(jí)市場(chǎng)交易大數(shù)據(jù)，在合同履約、價(jià)格預(yù)警及土地資源投放的總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)款、時(shí)序上，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，憑數(shù)據(jù)決策，靠數(shù)據(jù)管理。同時(shí)，與銀行部門、CA認(rèn)證部門銜接，開(kāi)設(shè)了財(cái)政監(jiān)管的交易資金監(jiān)管賬號(hào)，保障交易行為的規(guī)范實(shí)施和資金安全。

　　探索三：注重創(chuàng)新探索，制定完善土地交易規(guī)則和管理制度

　　許昌市有選擇性地組織課題攻關(guān)，研究制定了交易監(jiān)管、部門銜接、管理制度等18個(gè)規(guī)范性文件，以市試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室名義下發(fā)試行。

　　在試點(diǎn)政策運(yùn)用上，制定了“放”的具體辦法。按照債權(quán)平等的原則，不對(duì)企業(yè)的執(zhí)業(yè)范圍作實(shí)質(zhì)性審查，充分利用交易機(jī)構(gòu)信息平臺(tái)，定期發(fā)布企業(yè)、自然人的資金需求信息。充分考慮營(yíng)利性的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域機(jī)構(gòu)特殊屬性，辦理抵押時(shí)通過(guò)抵押人行業(yè)主管部門建立預(yù)案和抵押權(quán)人的約束條件，保障抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、教育等機(jī)構(gòu)的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，對(duì)未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%以上的國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，在簽訂土地二級(jí)市場(chǎng)交易合同后，可以依法辦理預(yù)告登記，待開(kāi)發(fā)投資條件達(dá)到法定要求時(shí)，再辦理轉(zhuǎn)讓登記。

　　在交易價(jià)格和資金監(jiān)管上，探索了“管”的切入點(diǎn)。在價(jià)格監(jiān)管方面，建立同時(shí)段、同級(jí)別、同用途一級(jí)市場(chǎng)平均出讓價(jià)格。設(shè)定轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于土地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)70%的，提出交易預(yù)警、暫停辦理、政府優(yōu)先收儲(chǔ)；不具備收儲(chǔ)條件的，可辦理轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格高出100%、抵押的價(jià)值高于平均出讓價(jià)格100%的，交易機(jī)構(gòu)發(fā)出交易預(yù)警，同時(shí)由交易雙方出具書(shū)面承諾。在資金監(jiān)管上，按資金監(jiān)管協(xié)議，將定金、交易價(jià)款等存入交易中心在簽約銀行開(kāi)設(shè)的托管賬戶，由銀行對(duì)托管賬戶進(jìn)行監(jiān)管，確保買賣雙方在交易過(guò)程中的資金安全。

　　在部門聯(lián)動(dòng)上，許昌市建立了點(diǎn)對(duì)點(diǎn)“連”的方式。出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓，已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的，項(xiàng)目單位結(jié)合現(xiàn)狀建設(shè)情況提出分割申請(qǐng)。

　　未完成開(kāi)發(fā)建設(shè)的，項(xiàng)目單位按照“統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡、整體控制、配套統(tǒng)籌”的原則，提出分割申請(qǐng)。有特殊情況的，由國(guó)土資源、規(guī)劃、發(fā)改委、工信、管委會(huì)等部門綜合會(huì)商確定。

　　探索四：強(qiáng)化協(xié)同發(fā)展，建立土地一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的運(yùn)行機(jī)制

　　用新機(jī)制激活潛在市場(chǎng)、用新思維創(chuàng)新發(fā)展市場(chǎng)、用新舉措堵塞市場(chǎng)漏洞、用新辦法解決遺留問(wèn)題，許昌市以一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范管理，培育和帶動(dòng)了土地二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　許昌民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)增加值占全市總量75%以上。為進(jìn)一步支持民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，交易中心探索了工業(yè)用地彈性出讓模式，在原有一次性最高年限出讓方式的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步靈活合理設(shè)定有償使用方式類型和使用年限，滿足土地市場(chǎng)變化需求，新增工業(yè)用地彈性年期出讓原則上不超過(guò)20年。出讓年限內(nèi)，可以申請(qǐng)辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易。

　　許昌市在全市范圍內(nèi)開(kāi)展閑置土地和低效用地處置專項(xiàng)行動(dòng)，清查低效用地163宗，面積8199畝，共盤活永新電氣股份公司、許昌陽(yáng)光實(shí)業(yè)集團(tuán)、康得藥業(yè)公司等低效用地77宗4987畝。

　　許昌市土地年租制在全國(guó)起步較早，監(jiān)管措施較為完善，但近些年配套政策相對(duì)滯后。對(duì)此，該市制定了專項(xiàng)清查處置方案，重點(diǎn)對(duì)私自改變土地用途的、長(zhǎng)期閑置的、租賃后欠繳租金的、私自轉(zhuǎn)讓出租的劃撥用地進(jìn)行了全面清查和治理，實(shí)現(xiàn)了政府對(duì)劃撥土地全面有效監(jiān)管，劃撥土地收益金征收額比開(kāi)展試點(diǎn)前增長(zhǎng)近30%。

　　試點(diǎn)工作的扎實(shí)有效開(kāi)展，激發(fā)和帶動(dòng)了許昌市土地二級(jí)市場(chǎng)快速發(fā)展。2017年全市轉(zhuǎn)讓土地31宗，面積87.6公頃，涉及轉(zhuǎn)讓金額6. 5億元，與前三年同比增長(zhǎng)613%；辦理抵押204宗，面積487.15公頃，涉及抵押金額37.22億元，與前三年同比增長(zhǎng)114%。今年前5個(gè)月，全市共轉(zhuǎn)讓土地28宗，面積68.3公頃，涉及轉(zhuǎn)讓金額5.4億元；辦理抵押132宗，面積359公頃，涉及金額75.6億元，較2017年同期有了較快增長(zhǎng)。