因病致貧的田溪村村民羅鏘，依托宅基地制度改革，將自家小院改造成民宿，一年便摘掉了“貧困帽”。“很有信心，咱村的鄉(xiāng)村旅游勢(shì)頭很好”。
西湖潭村村民龍建軍，將土地作價(jià)入股家具制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，每年有保底分紅，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，“真覺得自己趕上了好時(shí)候”。
這些，是關(guān)于瀏陽(yáng)“土改”的故事。
一條河，一首歌，一座城。這座歌聲中長(zhǎng)大的城市，用堅(jiān)實(shí)的步伐，在農(nóng)村土地制度改革中鐫刻下了深深的“瀏陽(yáng)印記”。
土地“活”了，村莊美了
劉亞光原先住在大瑤鎮(zhèn)老桂新村，因村子位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，10年前，通過(guò)易地搬遷，他在10公里外的南山村芙蓉小區(qū)建起一棟兩層小洋樓。但限于有關(guān)規(guī)定，劉亞光一直沒能獲得宅基地證：“心一直懸著，哪天村里把地收回去怎么辦？”
在芙蓉小區(qū)，像劉亞光這樣的“外來(lái)戶”共有22戶，產(chǎn)權(quán)證這個(gè)“紅本本”是他們多年來(lái)共同的期盼。
宅基地制度改革啟動(dòng)以來(lái)，在堅(jiān)持“一戶一宅”的前提下，瀏陽(yáng)市打破宅基地村域流轉(zhuǎn)限制，探索跨村鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)，即在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民點(diǎn)置業(yè)定居的“外來(lái)戶”，經(jīng)國(guó)土資源部門確認(rèn)已退出原宅基地的，通過(guò)繳納有償使用費(fèi)可取得新定居點(diǎn)的宅基地使用權(quán)。
劉亞光算了一筆賬：“我家現(xiàn)有宅基地144平方米，按宅基地面積一半乘以有償使用基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算，每年花1080元便可獲得使用權(quán)，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，享受和當(dāng)?shù)卮迕褚粯拥墓才涮追?wù)。”
宅基地制度改革之于劉亞光，多少有點(diǎn)“解決歷史遺留問(wèn)題”的味道，其諸般好處，在南山村新河小區(qū)和居民張賢告身上得到了更全面地展現(xiàn)。
一棟棟新樓房錯(cuò)落有致，一條條柏油路縱橫交錯(cuò)，廣場(chǎng)、涼亭點(diǎn)綴其間，走進(jìn)新河小區(qū)，讓人有種置身別墅群的錯(cuò)覺。
“這里原來(lái)叫翻身屋場(chǎng)，有7棟農(nóng)房，僅3棟住人，其余都荒廢著。通過(guò)‘宅改’，大伙兒以有償或無(wú)償?shù)姆绞阶栽竿顺觥?rdquo;南山村黨支部書記陳賢禮告訴記者，“如今這里規(guī)劃了28棟住房，除2戶由原住居民置換獲得，其余26戶均由已退出原宅基地的異地搬遷戶擇位競(jìng)價(jià)獲得，村莊環(huán)境顯著改善，土地利用率也大幅提高。”
張賢告是首批選擇有償退出的“吃螃蟹者”之一。對(duì)照《瀏陽(yáng)市農(nóng)村宅基地退出暫行規(guī)定》，在與集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商后，他選擇置換找補(bǔ)差價(jià)的方式有償退出，意思就是先有償退出宅基地用于建設(shè)集中居民點(diǎn)，然后重新選擇一塊土地回遷。
“家里原來(lái)的房子建了有20年，按宅基地退出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，總共獲得24.6萬(wàn)元補(bǔ)償款。這個(gè)價(jià)格是由評(píng)估中介對(duì)房屋估值，再與集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商后確定的，還在村里公示了。”看著剛落成的兩層新房，張賢告滿心歡喜，“房子是按美麗鄉(xiāng)村標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一設(shè)計(jì)的，跟別墅一樣，看著就舒服。”
無(wú)償退出的宅基地則屬于“一戶多宅”情況，此次改革最基本的原則是“一戶一宅”，就是說(shuō)一戶農(nóng)村居民在全市只能擁有一處宅基地，多余的宅基地必須無(wú)償退出。
“我們還允許進(jìn)城農(nóng)民在宅基地退出后仍保留原農(nóng)村集體成員身份，在需要返鄉(xiāng)置業(yè)時(shí)仍可通過(guò)公開競(jìng)價(jià)取得宅基地使用權(quán)，為退出農(nóng)民保留‘回鄉(xiāng)’通道，解決后顧之憂。”瀏陽(yáng)市國(guó)土資源局用地和地產(chǎn)科科長(zhǎng)黃珍介紹說(shuō)。目前，瀏陽(yáng)市共有189戶農(nóng)戶自愿退出宅基地，1000余戶達(dá)成退出意向。
宅基地制度改革換來(lái)了村容村貌巨變，南山村先后榮獲國(guó)家級(jí)“生態(tài)村”、湖南省“新農(nóng)村建設(shè)示范村”等稱號(hào)。
土地“活”了，村莊美了，改革讓瀏陽(yáng)的鄉(xiāng)村也有了城市范兒。
土地“活”了，農(nóng)民富了
270度超大觀景陽(yáng)臺(tái)、歐式水晶吊燈、WIFI全覆蓋……田溪村村民羅鏘帶著記者在他的“鄉(xiāng)情民宿”轉(zhuǎn)了一圈：“每年夏天是旅游旺季，持續(xù)兩三個(gè)月，家里4間客房都不夠用。”
說(shuō)話時(shí)，羅鏘眼里閃著光，村里工廠打工、經(jīng)營(yíng)民宿、種植水果，讓他在一年內(nèi)迅速脫貧。
田溪村是湖南省級(jí)貧困村，精準(zhǔn)扶貧工作開展以來(lái)，當(dāng)?shù)爻浞掷锚?dú)特的自然風(fēng)景資源，通過(guò)眾籌共建，走出了一條鄉(xiāng)村旅游特色發(fā)展之路。
在開發(fā)鄉(xiāng)村民宿項(xiàng)目上，田溪村探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，盤活各家各戶閑置農(nóng)房，引進(jìn)農(nóng)城微旅公司負(fù)責(zé)宣傳推廣，本地西溪旅游公司負(fù)責(zé)旅游軟硬件建設(shè)，農(nóng)戶提供住宿并按標(biāo)準(zhǔn)管理客房，村管員作為三方聯(lián)系人負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)事務(wù)公共管理。通過(guò)這種“公司+農(nóng)戶”的模式，目前已有43家農(nóng)戶簽約合作，收益分配中農(nóng)戶占65%。
如果說(shuō)“三權(quán)分置”只是小試牛刀，宅基地流轉(zhuǎn)范圍擴(kuò)大和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市則讓更多農(nóng)民走上了致富的康莊大道。
見到何明水時(shí)，他正和小伙伴們將農(nóng)用機(jī)器搬進(jìn)倉(cāng)庫(kù)，正是機(jī)器“幫忙”，合作社去年多掙了十幾萬(wàn)元。
“這臺(tái)烘干機(jī)是我用房子抵押貸款20萬(wàn)元買回來(lái)的，之前我同樣的房子只能貸10萬(wàn)元，買不起烘干機(jī)。”何明水回想起往日的情形，“就在那一年10月，社里15萬(wàn)斤谷子來(lái)不及烘干，一大半發(fā)了霉，損失近十萬(wàn)元。”
改革試點(diǎn)啟動(dòng)前，因宅基地僅限于村民小組內(nèi)部流轉(zhuǎn)，銀行處置相對(duì)麻煩，農(nóng)房抵押貸款額度自然較低。“現(xiàn)在宅基地流轉(zhuǎn)范圍擴(kuò)大，抵押處置渠道更多，農(nóng)房就更值錢了，多的能貸到100萬(wàn)元呢。”通過(guò)農(nóng)房抵押貸款經(jīng)營(yíng)起瓷磚店的李志美，對(duì)未來(lái)的生活充滿信心。
目前，瀏陽(yáng)市共辦理農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)371宗，戶均貸款額度由原來(lái)的5萬(wàn)元提升到20萬(wàn)元以上，全市累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住宅抵押貸款33.38億元，惠及農(nóng)民1.68萬(wàn)戶。
2017年1月6日，大瑤鎮(zhèn)南陽(yáng)村原扁塘完全小學(xué)地塊經(jīng)網(wǎng)上掛牌公開出讓，大瑤金色搖籃幼兒園以90萬(wàn)元最高報(bào)價(jià)競(jìng)得，這是湖南省首宗入市的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。地塊成本28萬(wàn)元，收益62萬(wàn)元，其中國(guó)家按總價(jià)款的20%分享18萬(wàn)元，集體和農(nóng)民按8∶2的比例分配剩余的44萬(wàn)元收益。
“這塊地閑置了很久，現(xiàn)在通過(guò)入市，我們既獲得了收益分配，又方便了孩子就近入學(xué)。”村民們對(duì)地塊入市十分贊同。
圍繞集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，瀏陽(yáng)市重點(diǎn)抓好價(jià)格評(píng)估、公開交易、收益分配三個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)，建立城鄉(xiāng)一體基準(zhǔn)地價(jià)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)集體土地和國(guó)有土地“統(tǒng)一交易平臺(tái)、統(tǒng)一地價(jià)體系、統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一登記管理、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)管”，初步形成了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。
目前，瀏陽(yáng)市成功促成10宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)入市交易，面積527.58畝，成交總價(jià)款5893萬(wàn)元，農(nóng)民獲得收益5250萬(wàn)元。
土地“活”了，農(nóng)民富了，改革讓瀏陽(yáng)獲得了更廣闊的發(fā)展藍(lán)海。
土地“活”了，民心安了
“剛開始搞這個(gè)項(xiàng)目，我們都不相信，哪里會(huì)有這好事？”永安鎮(zhèn)西湖潭村村民龍建軍說(shuō)，“前不久，第一年分紅打到了村集體賬上，工地也在加班加點(diǎn)建設(shè)，看到了他們的誠(chéng)意，我們就放心了。”
龍建軍口中的項(xiàng)目，便是永安家具制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。項(xiàng)目改變過(guò)去將農(nóng)民土地一次性征收的方式，通過(guò)“土地入市、農(nóng)民入股”，5個(gè)村民小組以354.38畝集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股開發(fā)公司，占全部股權(quán)的10%。項(xiàng)目建成后，每畝土地每年可獲利8000元，共計(jì)283.5萬(wàn)元，年投資回報(bào)率達(dá)8%，其中三成用于集體經(jīng)濟(jì)和公共事業(yè)，七成由農(nóng)民自主支配，而且分紅每五年一漲。
“土地作價(jià)入股，屬于優(yōu)先股，每年可獲得固定分紅，即使公司經(jīng)營(yíng)不善，農(nóng)民也不用承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”西湖潭村委會(huì)主任潘立介紹說(shuō)，“公司和鎮(zhèn)上設(shè)有總額1000萬(wàn)元的共管賬戶，每年還會(huì)從利潤(rùn)中提留5%，保障村民分紅，所以大伙都很支持。”
村民龍星耀告訴記者：“我們這里的集體土地大多是林地，我家1.5畝林地以前租出去，租金每年每畝只有45塊錢，現(xiàn)在作價(jià)入股家具產(chǎn)業(yè)園，收益增加了100多倍。”
這樣一個(gè)讓農(nóng)民獲得感和幸福感倍增項(xiàng)目的實(shí)施，瀏陽(yáng)市首創(chuàng)的“建設(shè)權(quán)證”發(fā)揮了關(guān)鍵作用。
瀏陽(yáng)市全面打通宅基地制度改革和集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革統(tǒng)籌推進(jìn)的政策障礙，騰退宅基地復(fù)墾復(fù)綠經(jīng)驗(yàn)收后可折算成建設(shè)用地指標(biāo)，即“建設(shè)權(quán)證”，由政府平臺(tái)公司實(shí)行“臺(tái)賬式管理、計(jì)劃性管控、統(tǒng)籌性使用”。
永安家具制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項(xiàng)目通過(guò)平臺(tái)公司，將沙市、鎮(zhèn)頭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)退出的宅基地、廢棄的工礦用地等復(fù)墾復(fù)綠后折算為建設(shè)用地指標(biāo)，異地調(diào)整解決項(xiàng)目用地指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了宅改與入市的有機(jī)結(jié)合。
如此換來(lái)了多贏的局面：沙市、鎮(zhèn)頭等獲得集體建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目收益980多萬(wàn)元；永安鎮(zhèn)通過(guò)土地入市獲得更豐厚也更穩(wěn)定的投資回報(bào)，100余家企業(yè)自愿拆除“小散亂”廠房，消除了安全環(huán)保隱患；迅速落地的永安家具制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)一期將建成20萬(wàn)平米現(xiàn)代化廠房，提供就業(yè)崗位2000多個(gè)，未來(lái)的二期、三期工程，將打造一座面向中南地區(qū)輻射全國(guó)的家具新城。
農(nóng)村土地“活”了，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)一步凸顯。著眼于改革完善土地征收制度，瀏陽(yáng)探索制定了《土地征收試點(diǎn)目錄》，嚴(yán)格界定公共利益項(xiàng)目用地類型，強(qiáng)化前期聽證程序、前置社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和推行民主協(xié)商機(jī)制等征地程序。同時(shí)，為被征地農(nóng)民提供免費(fèi)就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)，將符合條件的被征地農(nóng)民納入養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障體系，為被征地農(nóng)民提供多種安置途徑。
“現(xiàn)在門面房出租有租金，還可以享受城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)，過(guò)得不比城里人差。”關(guān)口街道長(zhǎng)興安置區(qū)居民古佑思對(duì)現(xiàn)在的生活十分滿意。
土涵萬(wàn)物，地養(yǎng)千祥，有限的土地可以孕育無(wú)限的希望。在這片敢闖敢拼的紅土地上，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的指引下，更多關(guān)于“土改”的精彩故事將在這里上演。
